Ринок нерухомості в Україні з 24 лютого зазнав кардинальних змін. Точніше, він спершу зупинився зовсім, адже з метою захисту даних, в Україні повністю зупинили роботу реєстрів на державному рівні. З часом потроху продажі нерухомого майна відновилися, але досі залишаються на дуже низькому рівні, порівняно з довоєнним періодом.
Ринок нерухомості впав, попри значний попит на житло
Значне падіння рівня продажу житла відбулося на фоні росту попиту на нього. Здавалося б - дивна річ, але те, що, на жаль, чимало людей залишилися без домівок і переселилися в інші регіони, і те, що реєстри запрацювали, не значить, що угод купівлі-продажу стало багато.
А річ у тому, що лише номінальна вартість (ціна, яку вказує продавець) квартири чи будинку зросла.
Квартири подорожчали, але ціна на них впала
На OLX-Блог пишуть, що ціни на квартири зросли, особливо у чотирьох областях:
- Київській (34 740 грн/м²);
- Львівській (27 463 грн/м²);
- Вінницькій (24 753 грн/м²);
- Чернівецькій (24 605 грн/м²) областях.
Натомість експерти кажуть, що в Україні за 7 місяців війни значно впала реальна ціна на квартири. Що це значить, нам пояснив Сергій Костецький, аналітик консалтингової компанії "СВ-девелопмент":
- В Україні діє первинний та вторинний ринок нерухомості.
- Первинний - новобудови. Зараз він повністю лежить через здорожчання будівельних матеріалів. Забудовники просто не мають коштів, щоб продовжити роботи.
- Вторинний ринок працює краще, пропозицій багато, але кількість угод дуже мала. На перший погляд, ціни на квартиру не дуже змінилися, але якщо проаналізувати реальні угоди купівлі-продажу, ціна впала іноді до 50%. Тому, можна сказати, що ринок нерухомості зараз це - ринок покупця.
Тобто ціна в оголошенні про продаж квартири часто значно відрізняється від тієї, що стоїть у договорі купівлі-продажу.
Сергій також зазначив, що якщо брати загальну кількість угод за період війни, то він дорівнює всього 10% довоєнного рівня.
Чи варто купувати зараз житло?
Сергій Костецький каже, що радив би купувати лиш в тому випадку, коли реально є потреба - нема де жити:
- Насправді це нелегке питання, бо зараз дуже важко спрогнозувати щось. Якщо житло необхідне, то звісно треба купувати. Але якщо хочете купити його дешевше, потрібно постійно моніторити усі дошки оголошень, підписуватися на розсилки по вашому регіону і швидко реагувати на нові пропозиції. Зазвичай житло дешевше продають люди, які виїжджають чи вже виїхали за кордон.
Натомість експерт не радить зараз купувати житло з метою перепродажу або якщо грошей немає достатньо на купівлю:
- Якщо для придбання квартири чи будинку треба брати кредит або якщо купуєте житло для перепродажу, то я б не радив. Прогнози щодо цін дуже складні і, швидше всього вони будуть знижуватися через воєнний стан та економічну ситуацію, незалежно від регіону України. Через кілька місяців ви можете вже за цю ціну придбане житло не продати. Але моніторити пропозиції треба постійно, бо продавці самі будуть поступово знижувати ціни.
Сергій впевнений, що до закінчення війни ситуація не зміниться. Первинний ринок буде “лежати”, частина забудовників збанкрутують, а на вторинному ринку купуватимуть найдешевші варіанти.
Що ж робити людям, які хочуть продати квартиру або будинок?
Якщо ви хочете продати житло, вам варто пристосовуватися до реалій сьогодення та продавати його дешевше, ніж воно коштувало до війни. На сайті ОLX-Блог Олена Маленкова, керівний партнер і генеральний директор агенції нерухомості KDU Realty Group каже про те, що реальна теперішня ціна житла -30 % від довоєнної:
- Я пропоную клієнтам просту формулу для розрахунку вартості квартири. Для цього треба взяти довоєнну ціну житла у доларах, помножити її на 28,5 (довоєнний курс долара) та розділити на 40 (актуальний курс). Фактично, враховуючи курс валюти, ми зменшуємо довоєнну вартість на 30%. Утім, більшість власників все ще не готові до зменшення ціни. Близько 80% людей виставляють свої квартири за довоєнною вартістю. Їм здається, що ринок от-от має повернутися до звичайного стану – і тоді вдасться продати без уцінки.
Але це особиста справа кожного. Якщо великої потреби у продажі немає, то можна й не продавати. Скільки часу доведеться чекати на ріст цін зараз не знає ніхто. Але ринкова вартість майна найближчим часом не зросте, про це кажуть усі експерти. Водночас, вартість оренди житла в місті зросла більш ніж удвічі через великий попит на квартири серед переселенців.
Чи легко в Барі купити квартиру чи будинок?
Чи легко у місті Бар купити квартиру нашим журналістам розповіла барчанка Мар'яна, яка придбала житло за місяць до війни.
Шукала Мар'яна житло не дуже довго - кілька тижнів. Моніторила при цьому усі сайти продажу нерухомості, а знайшла через знайомих.
- Шукала квартиру на ті кошти, які мала у наявності, кредитів не брала. Мої пошуки тривали не дуже довго - кілька тижнів. За цей час обійшла десь 6 квартир і зробила більше 10 дзвінків. Але свою квартиру знайшла не через інтернет, а через знайомих. Цю пропозицію в інтернеті не бачила.
Тож, як бачимо, до пошуків нерухомості варто залучити знайомих. Людина, яка продає житло, не завжди виставляє оголошення про це на сайтах продажу нерухомості. Деякі люди продають через соцмережі, а деякі взагалі - розклеюють оголошення по місту або ще лиш збираються це зробити. Щоправда, через знайомих легше купувати місцевим, для переселенців у чужому місті це буде набагато важче.
Від чого в Барі залежить ціна на квартири
Бар - мале місто, де вартість житла майже не залежить від мікрорайону. На ціну впливає більше:
- вік і стан будинку;
- квадратура;
- стан самої квартири;
- вид опалення та наявний ремонт;
- а також від того, наскільки терміново це житло хоче продати господар.
- З тих варіантів, які я подивилася, квартира, яку я придбала була найвигіднішою пропозицією як по квадратурі, так і за іншими показниками. Будинок досить новий, всередині квартири потрібно було лише зробити косметичний ремонт: переклеїти шпалери в двох кімнатах та перефарбувати стелі. Вона дещо віддалена від центру, але пропозиції в центрі міста були набагато гіршими. Щоправда, більшість тих квартир досі не продані.
Що зробити, щоб продати квартиру швидко?
Для того, щоб продати квартиру швидко, продавець має виконати кілька важливих дій:
- Сфотографувати квартиру у різних ракурсах, щоб фото були чіткі, бажано професійною фотокамерою.
- Вкажіть якнайбільше деталей та переваг житла: квадратура, житловий район, кількість кімнат, опалення, кількість виходів, наявність господарчих будівель (для будинків), наявність дерев чи саду, Який ремонт, що знаходиться поблизу тощо
- Будьте готові показати житло. Для цього треба тримати його у чистоті та створити йому презентабельний вигляд.
- Підготуйте потрібний пакет документів, зокрема якщо власник перебуває за кордоном, людина-продавець має оформити довіреність на продаж.
- Зверніться до рієлтора, який допоможе оцінити квартиру чи будинок та продати.
В Барській громаді на 1 жовтня 2022 року на сайті ОЛХ 44 пропозицій нерухомого майна:
- Десять продажів земельних ділянок (з них 4 - в місті Бар). Ціна за 1 сотку землі варіюється від 300 дол до 4 тис доларів, залежно від місцевості.
- П'ять продаж квартир:
одна - кімната в гуртожитку - 5800 тис дол,
одна - однокімнатна - 17 тис дол,
одна - двокімнатна 16 тис дол,
дві - трикімнатні - 22 та 28 тис. дол. - 29 - будинків (11 - у сільських місцевостях).
- Вартість будинків у сільській місцевості складає від 3,5 тис дол до 22,5 тис дол.
- У місті - частина будинку - від 7, 1 тис дол до 11,5 тис дол.
- Будинок - від 12 тис грн до 61 тис грн.
Чи багато барчан у черзі на квартирному обліку?
За даними Барської міської ради, на квартирному обліку громади на 27 вересня стоять 168 людей. Щороку до 15 грудня людина, яка стоїть на черзі за квартирою, має прийти до міської ради та оновити свої дані. Щоб стати на чергу на житло, потрібно подати заяву, які потім розгляне виконавчий комітет. І на підставі рішення виконкому цюдину ставлять або не ставлять на церу квартирного обліку.
Щоправда, квартир в громаді немає, тому ніхто їх не видає. Останній раз держава виділила кошти на придбання квартири для дитини-сироти у Вінниці років два тому.
Існує три черги:
- Загальна черга. Наразі тут записані 33 особи,
- Перша черга - 28 осіб
- Позачергою - 107 осіб.
